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【日本now】你還敢在日本買房子嗎？

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【日本now】你還敢在日本買房子嗎？

劉黎兒2014-09-10 21:35

旅居日本的資深媒體人與知名作家。台大歷史系，後進入台大歷史所 1982年赴日，曾擔任《中國時報》駐日特派員、東京支局長現為專職作家，書寫對於日本都會情愛和生活文化的觀察與解析

東京中央區日本橋室町巷弄街景。日本現在空屋數高達820萬戶

比5年前多了63萬戶，空屋率高達13.5％

空屋數及空房率都創下史上新高。（攝影／沈聰榮）

日圓最近爆跌到六年來最低或許有些業者又開始慫恿台灣人到日本買房子

當收租婆、收租公，但最好三思而行

因為日本總務省７月底剛公佈日本現在空屋數高達820萬戶

比5年前多了63萬戶，空屋率高達13.5％

空屋數及空房率都創下史上新高，而且眼看再6年

亦即2020年就會達40%,，房子都租不出去

而且房價會跌到現在的一半，你還敢在日本買房子嗎？

5年前就開始有人鼓吹在日本購屋跟進的人單單外匯的損失就差了２、３成

吃了悶虧不敢說但在外國購屋，外匯風險無話可說

但日本房地產管理費及稅金重

折舊超高，尤其許多物件都是華人喜歡而日本人不可能買的所謂問題物件

如１樓面路、中古大面積、面北而日照少等

買進的房子沒多久在日本市場不値幾文錢，只好等其他華人買者來當小老鼠。

當然日本因為房地產泡沫已經破了，目前好的物件

還能收到房價1／200的房租，在這種超低利率時代

算是不錯的投資，因此許多朋友問我能不能買日本房子

我會回答說：「如果房地產業者能保證10年以上的房租收入

那才能買，否則千萬別買！」

因為日本少子化非常嚴重，像今年上半年新生兒出生人數不到50萬人

亦即年間不到100萬人，再創新低，現在1億2713萬的人口

到2020年將會跌破1億2千萬大關，而且20－34歲的年輕人口將減3成

到2060年人口將減３成，只剩8千多萬人日本房價是非常真確地反應人口與市場

需要日本政府不會跟台灣或中國一樣護盤的

各界從數年前就呼籲日本新房子蓋太多了房價說跌就跌

而且也已經在開始在跌了。

少子化問題最嚴酷打擊房地產業跟教育產業

日本最近許多消息也都反映人口減少化社會的真實

像最大的升學補習業者「代代木講座」廢止全國模擬考

並將全日本29校關掉20校，縮減７成；其他也有私立大學經營不善倒閉

公立國小國中統廢合等。

許多朋友在東京買房，是展望2020東京奧運將會讓房價暴漲

但東京人口也從2020年開始大減，房價、房租也會大崩盤的

日本評估2020年奧運後，日本人消費支出額減少最多的就是教育費跟房租。

人口減少社會最明顯的還是房地產需要減少

現在日本空屋率高達13.5％，而且不斷在刷新中

像離東京120公里山梨縣的空屋率現在高達22％

各項調查研究顯示這種情形將不斷蔓延擴大

再6年，全日本空屋率會達40％，到處都是空屋

東京等都會圏充滿貧民窟化的住宅大廈

而且都會如果空屋率高達30％時，治安、衛生等社會秩序就會出現嚴重問題。

台灣有位不斷宣揚來日本買房的藝人曾得意地

跟我表示她花6千萬日圓買的中古房子

在1980年泡沫時曾有2億日圓的貸款紀錄，實在太划算了

但是東京70年代、80年代的高級房子現在不斷貧民窟化、鬼屋化

買了無法轉手，房價本身近乎零，居民老化，要改建等很難達成協議

因此若非業者能保證房租收入10年以上，否則不能買，但不是每位買者都能獲得

如此保證的。

東京都心中古房子還有很嚴重的一個危機

就是停車場沒人租用，因為日本年輕人不開車

各處停車場大唱空城計，原本預定的收入都急遽減少

數字驚人，許多大廈的修繕基金跟管理費因此不足

居民的管理費不斷升高，負擔越來越大，貧民窟化風險愈來愈高。