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【日本now】你還敢在日本買房子嗎?

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【日本now】你還敢在日本買房子嗎?

劉黎兒2014-09-10 21:35

旅居日本的資深媒體人與知名作家。台大歷史系,後進入台大歷史所 1982年赴日,曾擔任《中國時報》駐日特派員、東京支局長  現為專職作家,書寫對於日本都會情愛和生活文化的觀察與解析

東京中央區日本橋室町巷弄街景。日本現在空屋數高達820萬戶

5年前多了63萬戶,空屋率高達13.5

空屋數及空房率都創下史上新高。(攝影/沈聰榮)

日圓最近爆跌到六年來最低 或許有些業者又開始慫恿台灣人到日本買房子

當收租婆、收租公,但最好三思而行

因為日本總務省7月底剛公佈日本現在空屋數高達820萬戶

5年前多了63萬戶,空屋率高達13.5

空屋數及空房率都創下史上新高,而且眼看再6

亦即2020年就會達40%,,房子都租不出去

而且房價會跌到現在的一半,你還敢在日本買房子嗎?

5年前就開始有人鼓吹在日本購屋 跟進的人單單外匯的損失就差了2、3成

吃了悶虧不敢說  但在外國購屋,外匯風險無話可說

但日本房地產管理費及稅金重

折舊超高,尤其許多物件都是華人喜歡而日本人不可能買的所謂問題物件

如1樓面路、中古大面積、面北而日照少等

買進的房子沒多久在日本市場不値幾文錢,只好等其他華人買者來當小老鼠。

當然日本因為房地產泡沫已經破了,目前好的物件

還能收到房價1200的房租,在這種超低利率時代

算是不錯的投資,因此許多朋友問我能不能買日本房子

我會回答說:「如果房地產業者能保證10年以上的房租收入

那才能買,否則千萬別買!」

因為日本少子化非常嚴重,像今年上半年新生兒出生人數不到50萬人

亦即年間不到100萬人,再創新低,現在12713萬的人口

2020年將會跌破12千萬大關,而且2034歲的年輕人口將減3

2060年人口將減3成,只剩8千多萬人   日本房價是非常真確地反應人口與市場

需要  日本政府不會跟台灣或中國一樣護盤的

各界從數年前就呼籲日本新房子蓋太多了 房價說跌就跌

而且也已經在開始在跌了。

少子化問題最嚴酷打擊房地產業跟教育產業 

日本最近許多消息也都反映人口減少化社會的真實

像最大的升學補習業者「代代木講座」廢止全國模擬考

並將全日本29校關掉20校,縮減7成;其他也有私立大學經營不善倒閉

公立國小國中統廢合等。

許多朋友在東京買房,是展望2020東京奧運將會讓房價暴漲

但東京人口也從2020年開始大減,房價、房租也會大崩盤的

日本評估2020年奧運後,日本人消費支出額減少最多的就是教育費跟房租。

人口減少社會最明顯的還是房地產需要減少

現在日本空屋率高達13.5%,而且不斷在刷新中

像離東京120公里山梨縣的空屋率現在高達22

各項調查研究顯示這種情形將不斷蔓延擴大

6年,全日本空屋率會達40%,到處都是空屋

東京等都會圏充滿貧民窟化的住宅大廈

而且都會如果空屋率高達30%時,治安、衛生等社會秩序就會出現嚴重問題。

 台灣有位不斷宣揚來日本買房的藝人曾得意地

跟我表示她花6千萬日圓買的中古房子

1980年泡沫時曾有2億日圓的貸款紀錄,實在太划算了

但是東京70年代、80年代的高級房子現在不斷貧民窟化、鬼屋化

買了無法轉手,房價本身近乎零,居民老化,要改建等很難達成協議

因此若非業者能保證房租收入10年以上,否則不能買,但不是每位買者都能獲得

如此保證的。

東京都心中古房子還有很嚴重的一個危機

就是停車場沒人租用,因為日本年輕人不開車

各處停車場大唱空城計,原本預定的收入都急遽減少

數字驚人,許多大廈的修繕基金跟管理費因此不足

居民的管理費不斷升高,負擔越來越大,貧民窟化風險愈來愈高。