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紐約房市降溫 EB-5不再吃香

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                           中國投資客劇減 紐約房市降溫 EB-5不再吃香

     

20180419日 世界日報【記者/洪群超】

想在紐約買房子嗎?機會來了,隨著中國買家大幅減少,前幾年火熱的紐約房市逐漸冷卻,地產專家指出,2018年紐約的房地產進入買家市場,房價還會有10%15%的下跌空間。

中國投資客 目標已從住宅轉向商業地產

近兩年來中國買家大幅減少所帶起的海外投資減少,給熱度居高不下多年的紐約市房市大降溫。地產專家18日指出,紐約房地產市場上僅存不多的中國投資客,目標已從住宅轉向商業地產;而占海外買家中一大部分的中國買家的急劇減少,讓紐約市房地產進入「買家市場」,2013年到2015年鼎盛時期房市大熱,屢屢掀起加價搶房大戰的情況不再。

2018
年度紐約市房地產展(NYC Real Estate Expo)18日在曼哈頓舉辦,紐約市各大房地產開發商、地產經紀公司、房產信貸機構等雲集,對在全美乃至全球占重要地位的紐約市地產市場作回顧與預測。資深業者與地產專家均認為,2018年紐約市的房市仍會延續上一年的放緩趨勢,「買家的觀望和猶豫將持續」。

抬價搶房大戰不再,甚至還能有議價空間

Town Residential」執行董事Ryan Fitzpatrick便指出,紐約房市已進入「買家市場」;2013年至2015年房市最熱期間動工的諸多新建案陸續完工開售,而中國等海外買家近兩年卻大減,購屋者可選擇餘地多,不僅2015年前時常掀起的抬價搶房大戰不再,甚至還能有議價空間。Fitzpatrick也指出,紐約房市波動一向對房貸利率波動不敏感,但受稅收則影響很大,聯邦稅改對紐約房市有很深影響。

紐約地產公司「Berkshire Hathaway New York Properties}資深銷售總監Reba Miller也表示,如今外國買家更在意投資回報率,而紐約市住宅租金的下降趨勢,影響外國買家的投資慾望,「如果無法達到5%的回報率,通常就成交不了。」

蘇富比國際地產(Sotheby’s International Realty)經紀Brenda Powers預測,2018年紐約市房價還會有10%15%的下跌;其中作為紐約房地產外國買家中堅力量的中國投資客,如今則更青睞商業地產,而非住宅。

Halstead Real Estate」總裁Richard Grossman則指出,展望未來看漲的新熱門住宅房產地段,首要判斷依據將是樓宇質量和公共交通。他表示,如同近兩年大漲的皇后區和布碌崙,未來數年裡預計南布朗士將是新地產熱門區。

EB-5
投資移民排期漫長 更讓中國投資客心冷

另一個讓中國投資客止步的原因,是EB-5投資移民項目中國大陸出生申請者的排期日長,項目條件亦日益苛刻,對中國人的吸引力日減。專家指出,今年是中期選舉年,國會對EB-5項目存廢及改革的長期解決方式性立法篤定無望,川普政府也不可能給此項目更多綠卡名額;而如今業內普遍預估排期將達十年之久,也讓越來越多中國人對EB-5失去興趣,移民目標轉向西班牙、希臘等歐洲國家。不過,在EB-5類尚未有排期的印度人則迅速掀起投資移民熱潮,正逐步取代中國申請者在該項目中的比重。

據國務院日前公布的5月移民排期,中國大陸出生者在EB-5投資移民上的排期,仍舊卡在20147月;而近兩年來,排期前進緩慢已成中國EB-5申請者面臨的新常態。18日在紐約市舉行的年度房地產展(NYC Real Estate Expo)上,相比往年眾多開發商、地產經紀公司和移民律師事務所紛紛圍繞吸引中國投資者的EB-5相關項目來布展,今年展會上的EB-5相關內容則寥寥無幾。

EB-5
投資移民對中國逐步失去吸引力,成為業內普通共識。「Baker Tilly Virchow Krause, LLC」合夥人Michael Fitzpatrick指出,EB-5項目近年來每次都是在過期前,獲得數月到半年不等的臨時延期;今年作為中期選舉年,不僅傳統上不會有重大立法出爐,現有國會立法中,也沒有能加入EB-5項目相關的提案,EB-5今年預計只會持續短期延長,出台改革或長期解決方案的可能性微乎其微。

新申請者排期恐需十年

Barst Mukamel & Kliener」投資移民律師Sam Newbold也指出,川普政府治下,EB-5項目無望獲得更多綠卡名額。同為該律所律師的Clem Turner也表示,因前幾年投資移民在中國的大熱,中國申請者數量早已大大超過移民局所設定的每個國家移民名額(per-country limit),業內普遍認為新申請者排期需達十年。

Fitzpatrick
認同十年排期的預估,指出中國富人和中產階級的移民慾望和所需金錢都已具備,但無法忍受的是長時間等待,「如果需要等十年甚至十多年,那項目便對中國人失去了吸引力。」他指出,一些歐洲國家已注意到投資移民帶來的好處,紛紛建起類似項目,「此前很多在中國作EB-5項目的公司,如今紛紛改作投資移民西班牙等歐洲國家。」