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中澳房產10大因素對比

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                                                                  乾貨!中澳房產10大因素對比!

 

                                   難怪越來越多的人開始拋售中國國內房產轉投澳洲房產

 

來源: In澳洲線上 原文連結 作者:Kiwi 2017/05/24

 

伴隨著國內投資市場的不穩定,越來越多的中國投資者將目光轉向國外,迫切尋求能夠實現財富穩健升值的投資平臺。根據外國投資審查委員會的統計,中國已經超越美國成為澳洲房產的最大外國投資來源地。瑞士信貸銀行集團最近預測,中國投資者2020年將買下澳洲20%的新建住房,目前為15%。

                                   
                                    (圖片來源:In澳洲線上)

為何澳洲房產對中國投資者具有如此大的吸引力?

北師大房產研究中心主任,被譽為“國策高參”和“房產投資教父”的董藩教授指出,澳洲是他最看好的海外房產投資市場。在對海外9個國家的投資前景進行了歷時8個月的分析比較之後,他得出一個結論:

 

1. 澳洲無可挑剔

2. 美國、香港、新加坡前景一般;

3. 不主張投日本、韓國、和新加坡房產。

 

他給出的理由是:美國有房產稅和遺產稅,投資者的資產若想傳給子女,需交30%70%的遺產稅。海外投資貸款僅有地方銀行等少數銀行可貸,但附加條件很多;相較美國,加拿大房產投資的好處是沒有遺產稅,但貸款首付高;香港房產不適合投資,震盪大,預期也不是太好;新加坡經濟總量小,產業結構有缺陷;日本沒有資源,還處於地震帶上,而且房價不漲韓國房產價格的高增長點已經結束;而澳洲無可挑剔。

 

                                     

                                    (圖片來源:In澳洲線上)

 

那麼,中國和澳洲在房產政策和市場環境方面到底有哪些不同呢?

 

1. 市場成熟度: 中國 vs 澳洲

20多年前,中國房地產業才正式邁入市場化,新政策不斷出臺,宏觀調控頻繁,市場波動較大。澳洲的房地產業已有百年以上的發展歷史,保持穩定增長走勢,近半個世紀以來房價平均每七到十年翻一番,受益於澳洲政府對於房產市場的保護政策和金融系統的有效調控。

 

2. 法律保障 :中國 vs 澳洲

中國買房一般去房產交易所辦理,沒有專業律師參與。如果投資者對合同細節不予瞭解,日後容易陷入陷阱和麻煩之中。在澳洲,買賣雙方都要聘請專業過戶師或律師處理法律事務。有專業人士諮詢和把關,能保護利益,降低風險。

 

3. 產權年限 :中國 vs 澳洲

土地管理法規定,中國住宅土地的使用期限是70年。70年後,土地歸國家所有,續租費用未定。澳洲房產是永久產權,可以傳給子孫後代,並且沒有遺產稅

 

4. 期房貸款: 中國 vs 澳洲

在中國,簽合同時一般要首付20%-50%,購買第二套房首付比例更高。交房前就要開始還貸,只能選擇連本帶息還。另外,中國沒有對沖帳戶,申請過貸款的人再次申請非常困難。澳洲簽期房合同時,一般只需首付10%,交房後才開始還貸,最多可申請到80%左右的貸款,可以選擇等額本息或者只還利息。還可以開通對沖帳戶,把手頭多餘的資金放在裡面,以此對沖本金,抵消利息。 此外,在澳洲再次申請貸款難度不大,也可以等房產增值後進行再融資,將增值部分套現,用於新的投資。

 

5. 新房交付: 中國 vs 澳洲

中國交房時,大部分是毛坯房,牆面地面僅做基礎處理,交房後需要業主自行裝修。在澳洲,新房交付時都是精裝修,馬上就可出租。

 

6. 爛尾樓風險 :中國 vs 澳洲

在中國,首付款交給開發商,沒有監管。如果開發商資金短缺出現爛尾樓問題,會使投資者遭受損失,投資風險較大。在澳洲,首付款存放在政府監管的信託帳戶,交房前開發商無權動用

 

7. 負扣稅: 中國 vs 澳洲

中國沒有負扣稅政策。在澳洲,目前租金收益若少於貸款利息、房屋折舊和其它支出,政府允許投資者申報損失,抵扣其它收入。負扣稅政策是澳洲的一個獨特的政策,就是當您投資一套房產的時候,可以把這個房產做一個折舊,每年折舊損失的錢可以抵扣當年的收入,可以申請退稅!可以說,這個政策是澳洲政府鼓勵投資房地產的一個利器。

 

8. 租賃管理: 中國 vs 澳洲

在中國,房屋租賃管理體系還沒有達到規模化、專業化和規範化,立法工作滯後,出租管理公司缺乏後續服務。澳洲的租賃業相對正規,出租管理公司能為投資者提供一系列服務,包括刊登出租廣告、篩選租客、管理物業、收取租金、代繳費用等。

 

9. 租金回報 :中國 vs 澳洲

報告顯示,今年上半年中國十七個大中城市的普通住宅租金回報率均值為2.6%。上海和北京的租金回報率分別為1.9%1.8%澳洲城市如雪梨和墨爾本的租金回報率一般都在4%至6%之間

 

10. 空置率: 中國 vs 澳洲

2014年中國城鎮住房空置率報告顯示,全國城鎮住宅市場的空置率達到22.4%,上海和北京的空置率分別為18.5%19.5%。 根據澳洲房產資訊網站Domain集團 今年一月的統計,澳洲各大首府城市的出租空置率都低於3%。 按照國際通行慣例,5%-10%之間的空置率為合理範圍,說明商品房供求平衡,有利於國民經濟的健康發展;10%-20%之間的空置率為空置危險區,有必要採取一定措施,保證房產市場的正常發展和國民經濟的正常運行;空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。

 

本周澳洲的清盤率

本周雪梨清盤率77%,成交數量880套;本周墨爾本清盤率80%,成交數量1120套。如此高的清盤率再次證明了澳洲房產市場的火爆和大量的需求。

 

小編觀點:

和中國相比,澳洲房產市場更為成熟與規範,信貸制度和租賃管理體系相對健全與完善。澳洲房產為永久產權,沒有遺產稅,投資門檻低,還款壓力小。期房沒有爛尾樓風險,交付後立即可以出租,還可享受負扣稅優惠。租金回報率高且空置率低,適合中長期投資

 

作為投資者,無論投資哪個領域,除了回報率之外,風險性也是很重要的一個參考指標。市場上許多高額回報率的理財產品最終都被證明為欺騙項目。而澳洲房產則是完全能兼顧高回報率和安全性的一個理想投資項目。這也是澳洲房產成為越來越多投資者首選的原因。